近年、住まいの選択肢として「中古マンションを購入し、自分好みにリノベーションする」というスタイルが注目を集めています。
ただし、中古マンションのリノベーションには魅力が多い一方で、あらかじめ確認しておきたい注意点もあります。
事前の調査や準備が不十分だと、「こんなはずじゃなかった」と後悔につながる可能性もあるため、慎重な計画が欠かせません。
本記事では、中古マンションリノベーションのメリットやデメリット、注意すべきポイントや費用の目安などをわかりやすく解説します。
これから中古マンションのリノベーションを検討している方は、ぜひ参考にしてください。
目次
中古マンションとは
中古マンションとは、一度所有者が住んだことのある分譲マンションを指します。
新築に比べて価格が抑えられている場合が多く、同じ予算でも立地や広さの選択肢が広がるのが特徴です。
築年数によって、建物の状態や設備の古さは異なりますが、自分のライフスタイルに合わせてリノベーションすることで、より理想に近い住まいを実現できます。
ただし、物件の選び方を誤ると、思い通りのリノベーションができなかったり、予期せぬ修繕費がかかったりと、後悔につながる可能性もあります。
そのため、中古マンションの購入時は、資産価値や管理状況なども含めて、物件の状態を総合的に見極めることが重要です。
リノベーションとは
リノベーションとは、既存の住宅に対して大規模な改修を行い、性能やデザイン、暮らしやすさを向上させる工事を指します。
リノベーションと似た言葉に「リフォーム」があります。
リフォームが原状回復や老朽化した部分の修繕を中心とするのに対し、リノベーションは住まい全体の価値を高めることを目的としている点に違いあります。
また、「フルリフォーム」と呼ばれる工事は、内装・設備のすべてを一新する大規模なリフォームのことで、リノベーションとほぼ同義で使われることが多いです。
「増築」は床面積を増やす工事を指し、マンションでは基本的に行うことができません。
一方、「改築」は構造の一部を変更する工事を意味し、たとえば間取り変更などが該当します。
いずれも用途や対象エリアに応じて意味が異なるため、目的に合った工事の種類を正しく把握しておくことが大切です。
中古マンションのリノベーションにはどんなデメリットがある？
中古マンションのリノベーションでは、室内の専有部分を自由にアレンジできる一方で、外観や共用部といった手を加えられない部分も多く残ります。
そのため、いくら内部をきれいにしても、新築マンションと比べるとどうしても見た目や性能面で見劣りしてしまうことがあります。
ここでは、そうした「リノベーションでは補えない部分」に注目し、中古マンション特有のデメリットについて整理していきます。
外見が古いデザイン・見栄えが良くない場合がある
中古マンションをリノベーションして室内をきれいに整えても、建物全体の外観が古びた印象だと、トータルでの満足度が下がることがあります。
たとえば、共用廊下のタイルが傷んでいたり、外壁の色褪せや水垢が目立っていたりすると、全体の印象として見栄えが悪く感じられてしまいかねません。
そのため、中古マンションをリノベーション前提で購入する場合は、外観や共用部分のメンテナンス状況を丁寧に確認しておくことが大切です。
耐震性が心配
中古マンションの中には、1981年の新耐震基準が施行される以前に建てられた物件もあり、そうした建物では大規模な地震に耐えられない可能性があります。
どれだけ内装をリノベーションしても、建物全体の耐震性能までカバーできるわけではないため、築年数や構造の確認は欠かせません。
もちろん、築年数が古い中古マンションでも、耐震診断や補強工事が行われていて安心できるケースもあります。
いずれにしても、中古マンションをリノベーションする際は、安全性の面でもしっかりと情報を集めることが重要です。
断熱性が不十分
中古マンションは、建築当時の断熱基準によって性能に差があり、築年数の古い物件では断熱性が十分でない場合があります。
たとえば、壁や床、窓などから外気が入りやすく、リノベーション後も冷暖房の効きが悪かったり、結露が発生しやすかったりすることもあります。
結果として、冬は暖房費、夏は冷房費がかさみやすく、新築マンションと比べて年間の光熱費が高くなることもあります。
そのため、中古マンション購入時は、断熱対策も検討材料のひとつとして考えておくと安心です。
中古マンションのリノベーションのメリット
中古マンションをリノベーションすることには、新築にはない数多くの魅力があります。
ここでは、中古マンションをリノベーションすることで得られる代表的な3つのメリットについて、詳しく確認していきましょう。
中古マンションのリノベーションで後悔するケース・注意点
中古マンションのリノベーションは、計画や確認が不十分なまま進めると、思わぬ落とし穴にはまる可能性がありますが、事前に知っておくことで回避できます。
ここでは、後悔しない中古マンションリノベーションを実現するために、意識しておきたい注意点を5つ確認していきましょう。
リノベーションの予算がオーバーしてしまう
中古マンションのリノベーションでは、工事費だけでなく設計費用や解体費、仮住まい費用など、さまざまな諸費用が発生します。
また、想定していなかった修繕や仕様変更などに備えて、予備費も見込んでおかないと、予算を大きく超えてしまうことがあります。
さらに、築年数が経過している中古マンションは、月々の管理費や修繕積立金が高額になるケースもあるため、購入前の段階でしっかり確認しておくことが重要です。
間取り変更が制限される場合がある
中古マンションのリノベーションでは、希望どおりに間取り変更ができない場合があります。
たとえば、壁式構造のマンションでは壁が構造体の一部となっているため、取り払うことができません。
また、水回りの移動も、配管経路や勾配の問題で制約を受けることがあります。
ただし、動かせない部分があっても、間取りの工夫や家具の配置によって快適な空間に仕上げることは十分可能です。
プランニング段階で構造の特徴を理解したうえで、柔軟に発想することが求められます。
管理規約によって工事に制約がある
中古マンションをリノベーションする際は、管理規約の内容を必ず確認しておく必要があります。
たとえば、床材に対する遮音等級の指定や、工事ができる時間帯の制限などがあり、希望する工事内容が実施できない場合があります。
また、共用部分に関わる変更や、騒音・振動を伴う工事については、理事会の許可が必要になることもあります。
スムーズに工事を進めるためにも、中古マンション契約前に管理規約を入手し、リノベーションにどのような制限があるかを把握しておくことが大切です。
共用部には手を加えられない
中古マンションのリノベーションでは、玄関ドアやサッシ、バルコニーといった共用部分には手を加えることができません。
これらの部分は住戸ごとに使用されていても、建物全体の資産であるため、個人の判断でリノベーションを行うことは管理規約で禁止されています。
そのため、室内を改装しても、共用部の古さが目立つ場合、見た目にギャップが生まれる可能性があります。
外観や共用部の状態は、自分では変えられないポイントだからこそ、購入前の確認が非常に重要です。
見えない部分の調査・点検を怠ってトラブルに
中古マンションのリノベーションで見落としがちなのが、下地や配管、断熱材といった「見えない部分」の劣化です。
たとえば、スケルトンリフォームを行わずに内装のみを更新した結果、古い配管の劣化によって水漏れや詰まりが発生してしまうケースもあります。
また、断熱材が入っていなかったり、壁の中にカビが発生していたりと、後からトラブルにつながるリスクも否定できません。
中古マンションをリノベーションして、長く安心して暮らすためには、事前にしっかりと調査・点検を行い、必要に応じて内部構造まで見直すことを検討しましょう。
中古マンションリノベーション・リフォーム費用の例
中古マンションをリノベーションする際、どの程度の費用がかかるのかは、築年数や広さ、工事の範囲によって大きく異なります。
ここでは、中古マンションリノベーション費用の目安を具体的なケース別にご紹介します。
あくまで一例ではありますが、全体の予算を立てるうえでの参考にしてみてください。
築50年のマンションをリノベーションする費用の目安
築50年以上の中古マンションをリノベーションする場合、給排水管や電気配線、断熱材などの見えない部分の修繕・更新も必要になるケースが多く見られます。
そのため、一般的なリノベーション費用は800万円〜1,200万円程度が目安とされます。
老朽化が進んでいる物件では、間取り変更に加えて設備の交換や下地の補強など、スケルトンリフォームを検討することも少なくありません。
将来の安心感や住まいの耐久性を重視する場合は、表面的なリフォームにとどまらず、建物内部までしっかり手を入れることが重要です。
70平米のマンションをリノベーションする費用の目安
70平米の中古マンションを全面的にリノベーションする場合、目安としては700万〜1,400万円程度が一般的です。
ただし、選ぶ設備のグレードや仕上げの仕様によって、費用は大きく異なってきます。
たとえば、キッチンや浴室などの水回り設備を新しくしたり、床・壁・天井の内装を一新したりする場合、コストは上がる傾向にあります。
さらに、間取り変更を行う場合や、キッチン・トイレなどの位置を移動させる場合には、配管工事などの追加費用が発生します。
施工範囲と設備のグレードのバランスを見極めながら、現実的なプランを立てることが大切です。
マンションリノベーションは300万円でできる？
300万円以内でできる中古マンションのリノベーションは、あくまで「部分的なリフォーム」に限られるのが一般的です。
たとえば、壁紙の張り替えやフローリングの交換、洗面化粧台やシステムキッチンの入れ替えといった比較的軽微な工事が対象となります。
間取りの変更や給排水管の移設など、大掛かりな工事を含めると、予算300万円では収まりきらない可能性が高くなります。
そのため、最初に「何を優先したいか」を明確にしたうえでプランを組むことが重要です。
500万円のマンションリノベーション
500万円程度の予算があると、クロスやフローリングの張り替え、水回りの一部交換など、比較的幅広い部分的リノベーションが可能になります。
一方で、間取り変更や構造に関わる工事、大規模な配管更新などを含めると、やや予算が不足する可能性もあります。
そのため、500万円前後のリノベーションでは、「内装の刷新＋部分的な機能改善」に留めるなど、工事範囲のバランスをしっかりと見極めることが求められます。
いずれにしても、予算内でできること・できないことをきちんと整理し、必要に応じて工事内容の優先順位をつけることが大切です。
関連記事：マンションのリノベーション費用の相場は？おしゃれな事例やキッチン・浴室などの部分的リノベーションについてもご紹介
マンションのおしゃれなリノベーション事例
ここでは、ミサワリフォーム関東が手がけたおしゃれなマンションリノベーションの実例をご紹介します。
「こんな暮らしがしたい」と思えるような住まいづくりのヒントとして、ぜひ参考にしてください。
購入した中古マンションのリノベーション事例
こちらは、築41年の中古マンションをスケルトンリフォームし、バリアフリーで介助しやすい住まいに再設計した事例です。
引き戸を多用し、トイレと洗面を一体化するなど動線にも配慮されています。
風が通り抜ける収納など、随所に工夫が光るリノベーションです。
約600万円台のマンションリノベーション事例
こちらは、築17年のマンションを約640万円でリノベーションし、富士山を望むアイランドキッチンを中心とした空間へと一新した事例です。
調理と食事が同時に楽しめるダイニング一体型キッチンを採用し、調理と食事を家族で楽しめる多機能なLDKを実現しました。
玄関からキッチンにかけての床は、フローリングから大理石調のフロアタイルに張り替えられ、明るく上質な印象に仕上がっています。
約1,000万円のマンションリノベーション事例
こちらは、築20年のマンションを約1,070万円でリノベーションし、眺望を活かした大人のワンルームへと刷新した事例です。
キッチンから直接つながるカウンターテーブルは、来客時の交流にもぴったり。
間接照明と素材の組み合わせで上質な空間に仕上げています。
書斎スペースは、大きな壁で寝室側とゆるやかにゾーニングし、収納もまとめて配置することで、空間を有効に活用しています。
約2,000万円のマンションリノベーション事例
こちらは、築17年のマンションを約1,900万円でリノベーションした事例です。
富士山を望む眺望を活かし、キッチンを中心に開放感のあるLDKへと生まれ変わりました。
キッチン横には大容量のパントリーを設け、洗面所へのスムーズな動線も確保しつつ、奥さま専用のワークスペースとしても活用できる便利な設計になっています。
玄関まわりには土間収納を設け、大きな荷物やアウトドア用品もすっきり収納できる、使い勝手の良い空間に仕上げました。
ミサワリフォーム関東の津田沼マンションリノベーションギャラリー
ここでは、ミサワリフォーム関東の津田沼マンションリノベーションギャラリーをご紹介します。
築46年のマンションをフルリノベーションし、現代の暮らしに合わせた快適な住まいへと再生しました。
玄関には土間収納を設け、大きな荷物やアウトドア用品もすっきり収まる設計に。
LDKは南向きの光を取り込みやすい配置とし、家族が自然と集まる明るく開放的な空間を実現しています。
キッチン横には大容量のパントリーと奥さま専用のワークスペースを設け、洗面室への動線にも配慮しました。
暮らしやすさと収納力、そして家事効率を考慮した、こだわりのリノベーション事例です。
こちらは、毎週土曜・日曜に開催されている「リノベーション実例見学会」（事前予約制）で実際にご覧いただけます。
リノベーションをご検討中の方は、ぜひお気軽にお越しください。
まとめ
今回は、中古マンションをおしゃれにリノベーションすることについて、メリット・デメリット、注意点、費用の目安などを詳しくご紹介しました。
中古マンションのリノベーションは、新築よりもコストを抑えながら、立地や広さ、間取りの自由度といった点で多くの魅力があります。
一方で、共用部や構造上の制約、築年数による性能差など、事前に確認すべきポイントも数多く存在します。
今回ご紹介したことを参考に、自分や家族の暮らしに合った物件選びとプランニングを進め、納得のいく住まいづくりを実現してみてください。
ミサワリフォーム関東では、実際の施工事例を見学できるショールームや展示場も多数ご用意しています。
リノベーションをご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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