人口減少や高齢化の影響もあり、日本各地で空き家が増え続けています。
ご自身の実家が空き家になってしまった場合や、何らかの理由でこれから空き家を活用する当事者になる方も多くなってきています。
しかし、「空き家はそのまま利用できるのか？」「リフォーム・リノベーションするなら何を気をつけるべきか？」「費用負担を軽減する方法は？」など、空き家活用のタイミングでいろいろと悩んでしまうことも多いでしょう。
そこでこの記事では、空き家リフォームを検討する際に知っておきたい基礎知識から、補助金・ローン・費用相場、活用方法まで詳しく解説します。
空き家を持て余している方も、これからの利活用を検討したい方も、ぜひ参考にしてください。
目次
空き家とは
「空き家」とは、人が住んでいない住宅や長期間利用されていない家を指します。
空家等対策の推進に関する特別措置法の定義では「居住その他の使用がなされていないことが常態である」としていますが、総務省の住宅・土地統計調査では、賃貸や売却用に供されている住宅だけでなく、別荘や長期不在の住宅、使用目的が決まっていない住宅も空き家に含まれています。
空き家が長期間放置されると、建物の劣化や倒壊リスク、害虫・害獣の発生、景観や治安の悪化など、地域社会にさまざまな問題を及ぼす可能性があります。
一方で、空き家をリフォーム・リノベーションすることで、安全性を高めながら、住まいとして再利用したり、賃貸・売却など資産として活用する道も広がります。
参考：令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果｜総務省
空き家リフォームは自分でできる？
空き家をリフォームする際、「DIYでできないか」と考える方も少なくありません。
たしかに、壁紙の張り替えや床の塗装、簡単な収納棚の設置程度であれば、比較的安全に行えるため、費用を抑える工夫として有効です。
しかし、空き家は長期間使われておらず老朽化が進んでいることが多く、配管や電気設備、耐震補強、断熱改修など専門知識や技術が必要な工事がほとんどです。
これらを自己判断で行うと、安全性を損なったり、後に追加費用がかかったりするリスクもあります。
そのため、空き家のリフォームは「DIYできる部分」と「専門業者に依頼すべき部分」を切り分け、全体の計画を立てることが大切です。
空き家リフォームのメリット・デメリット
空き家リフォームには、コスト面や資産活用の観点から多くのメリットがあります。
建て替えに比べて費用を抑えられる場合が多く、既存の構造を活かしながら断熱や耐震、水回りを改修することで、安全で快適な住まいに再生できます。
また、住居として使うだけでなく、賃貸や売却など資産としての活用方法が広がる点も大きな魅力です。
さらに、放置されていた空き家を整えることで、地域の景観や治安の改善にもつながります。
一方で、空き家リフォームにはデメリットもあります。
たとえば、長期間放置されていた空き家は、外見以上に劣化が進んでいることが多いです。
その結果、シロアリ被害や雨漏りなど「見えない部分」の修繕で想定以上の費用がかかることもあります。
また、新築と違い構造や間取りに制約があるため、希望通りの改修が難しいケースもあります。
さらに、工事規模が大きい場合は期間が長引き、生活や計画に影響が出ることも考えられます。
このように、空き家リフォームにはメリットとデメリットの両面があるため、事前の建物調査と資金計画をしっかり立てておくことが成功のポイントとなります。
空き家リフォームの補助金
空き家のリフォームを検討する際にぜひ活用したいのが、国や自治体が設けている補助金制度です。
特に、地域の活性化や防災、安全性の向上を目的とした支援が充実しており、条件に合えば工事費用の一部を補助してもらえます。
たとえば、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」では、住宅の耐震性、省エネ性、長寿命化などを目的とした性能向上リフォームを支援します。
要件を満たしていれば、一戸につき80～160万円を、工事費の1/3を上限として補助してもらえます。
また、省エネリフォームを対象とする「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」でも、断熱改修に対して3分の1の補助が得られ、一戸につき最大で120万円の支給が可能です。
加えて、多くの自治体では、空き家の利活用を促進する取り組みの一環として、一定の工事に対する独自の助成制度を設けています。
自治体によっては、工事費の半額（上限数十万円）を補助するケースもあり、これらの制度を活用することで、リフォーム費用をさらに圧縮できる可能性があります。
ただし、補助金の対象となる工事内容や金額、申請時期は自治体ごとに異なります。
申請には事前審査や工事内容の見積もり提出が必要なことが多く、工事着工前に申し込むのが原則です。
そのため、空き家リフォームを計画する際は、まず自治体の公式サイトや窓口で最新情報を確認し、自分の計画が補助金対象となるかをチェックしておくと安心です。
空き家リフォームのローンとは
空き家のリフォームは、工事内容によって数百万円から1,000万円以上かかることも珍しくありません。
そのため、多くの方が金融機関のリフォームローンを活用して資金計画を立てています。
リフォームローンは、住宅ローンと比べて比較的審査が早く、工事の見積もりがあれば利用できるケースが多いのが特徴です。
担保が不要な「無担保型」と、金利が低めに設定される「有担保型」の2種類があり、借入金額や返済期間に応じて選択できます。
また、空き家を購入してからリフォームする場合には、「住宅ローン」と「リフォームローン」を組み合わせたプランが利用できる金融機関もあります。
購入費用とリフォーム費用をまとめて借り入れることで、資金管理をしやすくなるメリットがあります。
いずれの場合も、金利や返済条件、利用できる補助金との併用可否などを事前に確認し、自分に合った資金計画を立てることが重要です。
2025年建築基準法改正のリフォームへの影響
2025年4月から施行される建築基準法の改正により、空き家リフォームにも複数の影響が生じます。
まず、大規模な構造変更を伴うリフォーム（壁・柱・床・梁・屋根・階段のうち、いずれかが50%以上改修される工事）では、それまで不要だった「建築確認申請」が必要となります。
要件の該当によっては、自治体の審査が必要になり、工事計画や着工が遅れる可能性があります。
一方、壁紙交換や手すり設置、浴室設備の更新などといった、小規模な内装改修やバリアフリー対応は、引き続き建築確認申請不要の対象となっています。
また、法改正によって省エネ性能（断熱性やエネルギー効率）の適合義務化が進行中で、リフォームにおいても省エネ基準を満たす工事が強く求められています。
これにより、断熱リフォームの実施には事前の計画や準備が不可欠となります。
このような背景から、建築基準法改正によって、一部のリフォームでは手続きが複雑化したり工期が延びる可能性があります。
安全性・省エネ性の向上という意味ではメリットもありますが、空き家リフォームを計画する際には、構造規模と費用・工程への影響を慎重に見極めることが重要です。
空き家の活用方法
空き家は放置しておくと、老朽化や防犯面での不安が増えるだけでなく、固定資産税や維持費もかかります。
一方で、リフォームやリノベーションを行えば、新たな価値を持つ資産へと生まれ変わらせることが可能です。
ここでは代表的な活用方法について詳しくご紹介します。
空き家をリフォームして自分たちで住む
相続した実家や長く使っていない住宅をリフォームして住むケースも増えています。
既存の建物を活かしつつ、段差解消や断熱改修を行えば、快適で安全性の高い住まいとして再生可能です。
さらに、二世帯住宅や同居を前提とした間取り変更を組み合わせれば、世代を超えて住み継ぐこともできます。
工事前には建物の状態を診断し、耐震性や配管の老朽化をチェックしておくと、長期的に安心して暮らすための計画が立てやすくなります。
空き家をリフォームして売却する
空き屋にリフォームを施してから売却する方法は、資産価値を高めたうえで現金化できるのが特徴です。
築古住宅でも、外壁の修繕や水回りの更新など、購入希望者が気にするポイントを整えることで、売却がスムーズになる場合があります。
リフォームにかけた費用と売却価格のバランスを考える必要はありますが、地域の需要に応じた改修を行えば、買い手にとって魅力的な物件となりやすいでしょう。
そのまま売却するか、リフォームしてから売却するかの判断は、立地条件や市場動向も含めて検討するのがポイントです。
空き家をリフォームして賃貸へ
空き家を賃貸住宅にリフォームする方法は、安定した家賃収入を得ながら建物を維持できる点が大きなメリットです。
特に耐震や断熱といった性能を改善すれば、築年数が古い住宅でも入居者に選ばれる可能性が高まります。
また、造り付け収納や水回りの刷新などを行えば、使い勝手の良い住まいとして需要が広がります。
管理に不安がある場合は、賃貸管理サービスや定期巡回のサポートを組み合わせることで、遠方に住んでいるオーナーでも安心して運営できます。
空き家の用途変更を伴うリフォームとは
空き家をリフォームして、住宅以外の用途に転用する方法もあります。
たとえば、カフェやシェアオフィス、地域のコミュニティスペース、保育・介護施設などへとリフォームするケースです。
用途変更には建築基準法や消防法などの規制が関わってきます。
そのため、法的な調整や追加工事が必要になることもありますが、立地や建物の特徴を活かせば地域に役立つ拠点へと再生できます。
近年ではテレワークの普及を背景に、小規模オフィスやシェアスペースとしての空き家の活用も注目されています。
空き家リフォームの費用相場
空き家をリフォームする際の費用は、建物の状態や工事の内容によって大きく異なります。
築年数が古い場合や劣化が進んでいる場合は、耐震補強や配管の交換、断熱工事などが必要となり、部分的な修繕に比べて費用が高くなりやすい点に注意が必要です。
一般的に、壁紙や床材の張り替えといった表層リフォームなら数十万円からがボリュームゾーンとなります。
また、キッチンや浴室などの水回り設備の交換を含む部分的なリフォームでは100万～500万円程度が目安です。
一方で、スケルトンリフォーム（骨組みを残して全面的に改修）や耐震・断熱工事を伴う場合は、1,000万円以上かかるケースも少なくありません。
空き家のリフォームでは「どの程度まで手を入れるか」によって費用感が大きく変わります。
賃貸・売却・自宅利用といった活用目的に応じて優先順位を決め、費用対効果を意識した計画を立てることが重要です。
空き家リフォーム会社の選び方・相談先
空き家のリフォームは、通常のリフォーム以上に注意が必要です。
構造の劣化や耐震性、配管の老朽化が進んでいるケースも多いため、慣れていない会社に依頼すると、品質面の心配があったり、予想外の追加費用や工期の遅れにつながる可能性があります。
空き家リフォームの会社選びのチェックポイント
空き家リフォームを依頼する会社を選ぶ際は、以下の点をチェックするようにしましょう。
空き家リフォームの実績があるか
施工事例が豊富かどうかを確認する。
耐震・断熱・水回りなど幅広い工事に対応できるか
部分的な修繕だけでなく、基礎や構造に関わる工事にも強い会社を選ぶのが安心です。
担当者の提案力と説明力
工事内容やリスク、費用の見通しを明確に伝えてくれるかどうか。
また、自治体や民間の相談窓口でも、空き家活用に関する支援を行っている場合があります。
補助金や相談制度を活用することで、費用やリスクを抑えた計画が立てやすくなるでしょう。
ミサワリフォーム関東の空き家コンサルティングとは
ミサワリフォーム関東では、埼玉県・千葉県・群馬県・茨城県を対象に、以下のような「空き家コンサルティング」を実施しています。
建物診断からリフォームの提案、活用方法の検討まで総合的にサポートしているので、空き家に関する悩みをお持ちの方は、お気軽にご相談ください。
戸建て貸家リフォーム
貸家にする前提で、近隣賃貸市場調査をもとに、最適なリフォームプランをご提案しています。
空き家利活用ローン（無担保・固定金利）
2,500万円までのローンを、自己資金0円からご利用可能です（審査あり）。
一括借上管理システム
貸家の管理はすべておまかせで、賃料収入が一定額保証。家賃滞納のリスクが軽減できます。
建物の用途変更・コンバージョン
空き家を店舗、シェアオフィス、保育・介護施設などへと用途変更を伴うリフォームサービスです。
ミサワリフォーム関東のリフォーム・リノベーション事例
ここでは、ミサワリフォーム関東が手掛けた築年数の経過した戸建のリフォーム事例をご紹介します。
空き家再生にも活かせる工夫やアイデアが詰まった実例ばかりなので、ぜひ参考にしてください。
築年数40年以上のリフォーム・リノベーション事例
こちらの事例では、築45年の戸建てを断熱改修とデザインリフォームで再生しました。
広さを活かしながらも寒さが気になる住まいを改善するため、床暖房や天井カセットエアコンを導入し、快適な温度環境を実現しています。
窓サッシや床・壁・天井に断熱材を施すことで、冬の冷え込みや夏の暑さにも対応できる空間へと生まれ変わりました。
さらに、和室だったスペースをウォークインクローゼットやランドリールームに転用するなど、家事動線と収納計画にも工夫が施されています。
築年数が経った住宅でも、断熱性とデザイン性を両立させるリフォームによって、ご家族が安心して快適に暮らせる住まいが実現しました。
1,000万円以下のリフォーム・リノベーション事例
こちらの事例では、築41年の戸建て住宅を約800万円でリフォームしました。
限られたリビングのスペースを有効活用するため、小上がりを設けて下部を収納とし、上部は作業やくつろぎができるスペースになっています。
奥行のあるクローゼットは、引き出し式のハンガーパイプを採用するなど、細部まで施主様の持ち物に合わせた収納設計が行われました。
また、キッチンまわりは本体の設置スペースが限られていたため、大工造作で特注棚を設け、電子レンジや炊飯器など家電類が収まるよう工夫しています。
浴室はユニットバスへ刷新し、既存の大きな窓を活かすことで、採光を確保しつつ開放感のある空間を実現しました。
耐震工事を伴うリフォーム・リノベーション事例
こちらの事例では、築30年の戸建て住宅を、耐震補強と全面リノベーションによって再生しました
寒さと使いづらい間取りに悩んでいた住まいは、二間続きの和室を取り払い、18帖の開放的なLDKへと一新されています。
耐震補強をするうえで抜けない柱は、デザインの一部として活かし、飾り棚を造作するなど空間にアクセントをプラスしています。
それに加え、L型キッチンやパントリーを新設し、家事動線のスムーズさと快適性を両立しました。
外観も含めた大規模な改修によって、耐震性と快適性を兼ね備えた、安心して長く住み継げる住まいが実現しました。
断熱工事を伴うリフォーム・リノベーション事例
こちらの事例では、築46年の戸建てを、断熱工事とペット対応を組み合わせてリノベーションしました。
冬の寒さや夏の暑さを解消するため、窓・床・壁・天井の断熱性能を全面的に見直し、一年中快適に過ごせる住まいを実現しています。
さらに、バリアフリー設計を取り入れることで、人も愛犬も安心して暮らせる空間に生まれ変わりました。
滑りにくいフローリングや拭き掃除しやすいキッチンパネルの採用、浴室や洗面所の断熱性向上など、快適性と清潔さにも配慮されています。
外壁や屋根の葺き替えにより、防水性・耐久性も強化され、長く安心して暮らせる住まいへと再生されました。
水回りの工事を伴うリフォーム・リノベーション事例
こちらの事例では、築40年の戸建てをフルリノベーションし、水回りを中心に快適性を高めました。
特に暗さが気になっていた1階のダイニングキッチンを2階へ移動することで、南側の窓からの採光を活かし、明るく開放的なLDKを実現しています。
キッチンには白を基調とした高機能タイプを採用し、背面の間仕切り壁で生活感を抑えながら、掃除や収納のしやすさにも配慮しています。
また、トイレや洗面所といった水回りは1階に集約し、バリアフリー設計によって寝室からもスムーズにアクセスできるようになりました。
将来を見据えた動線計画により、安心して長く暮らせる住まいが実現されています。
まとめ
今回は、空き家リフォームについて、メリット・デメリットや補助金制度、ローンの活用法、そして実際の事例まで幅広く解説しました。
空き家は放置すれば劣化や防犯上の不安が増し、維持費もかかります。
しかしリフォームによって快適な住まいに再生したり、賃貸や売却といった新たな活用につなげたりすることも可能です。
まずは「自分たちはどのように空き家を活かしたいのか」を整理し、将来の暮らしや資産価値を見据えた計画を立てることが大切です。
今回の内容を参考にして、安心できる住まいづくりや資産活用の第一歩を踏み出してみましょう。
ミサワリフォーム関東では、空き家の相談から具体的なリフォーム提案、施工までトータルでサポートしています。
事例見学や補助金に関するご相談も承っていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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