修繕を諦めていた築古物件の再生
東京都練馬区 K様
好立地ながら部屋の半数が空き室となっており、修繕費も捻出できないとお悩みでした。
再建築不可の物件だったため、建て替えができずリノベーションで改善することに。
改めて市場調査を実施するとワンルームが多いエリアだったため、競合しないように子育て世帯へターゲットをシフトしたプラン提案を行い、不安定な収益よりも安定した入居率確保また長期入居を狙ったご提案をご採用いただきました。
| 建物用途 | マンション・アパート | 改修手法 | リノベーション |
|---|---|---|---|
| 築年数 | 築46年 | 工事費用 | 7000万円 |
■ご要望
・好立地ながら部屋の半数が空き室となっており、管理会社も放置気味。
新規入居に向け対して何も提案もなくどうしたら良いかわからなかった。
・再建築不可の物件だったため、建て替えもできずどう活用したらいいか困っていた。
大規模に工事したとしてもその後も安心して賃貸経営できる建物になるか不安。
・外壁や屋根、お庭などのメンテナンスに費用や時間がかかるため、放置していたが何とかしたい。
■ミサワリフォームの提案ポイント
・部屋数を6部屋に減らし、単身世帯向けから2人暮らしやファミリー向けの間取りに変えることで、他物件と競合しない賃貸アパートに。
・高耐久な外壁や屋根に換え、耐震補強も実施してメンテナンスがかからず地震にも強くなり、オーナーさまもご入居者も安心な住まいに。
・現代のニーズに合わせて、単純な間取り提案ではなく多様性のある生活スタイルにフィットできるアパートを目指し、間取りを数種類作り賃貸設備ランキングでの人気の設備を配置することで、ご入居者が永く住み続けられる住環境へ。
構造体補強工事の様子。
既存の外階段の掛け替えはできないため、鉄骨の骨組みをそのまま生かし、外壁材で覆うことにより外壁と一体感を持たせ、白と黒を基調にしたスタイリッシュなツートンカラーの外観デザインとしました。
外構計画で塗り壁仕上げのブロック塀やスリットフェンスなどで囲い、出入口にオートロックを採用することで、セキュリティやプライバシーに配慮しています。
最近流行りのアウトドアが趣味の方をターゲットにしたお部屋。
キャンプ道具やロードバイクなどお部屋の中で安全に保管やメンテナンスなどができるように。
他の賃貸にはない仕様にすることで高単価で競合することも無くなり、安定経営に繋がります。
木造の構造体補強を計画する中で梁が出っ張ってしまうため、間接照明を計画し補強梁をうまく隠しつつ、天井を照らす優しい光で空間を演出してくれます。
またご入居者様によってお部屋の使い勝手が変わるよう、床材の張り分けをすることでご入居者様は自由な暮らしができます。
間取りをすべて同じにするのではなく少しずつ変えることで、ご入居を検討しているお客様が、住まい選びを楽しんでいただけるようにしました。
リビングの隣の個室との間仕切り扉は、ポリカパネルの扉材にすることで窓からの採光が取れ明るい室内に。
3枚の引き込みドアにすることで、開け放てばリビングとつながり広々な1室にドアを閉めると寝室や書斎スペースとしても使える、可変性のある間取りに配慮しました。
別タイプのお部屋。
壁面のクロスは、入退去時の現状復旧の費用を抑えることができるよう腰高でクロスを貼り分けました。
貼り分けることで退去後のクロスの貼り替え時に天井まで貼ることなく復旧できるので修繕費の削減につながります。
水廻りは人気の設備を採用。
ターゲットがファミリー層の場合、キッチンでの作業も多くなるため「広く使い勝手の良い清潔なキッチンかどうか？」というのは、ご入居者様がご入居を検討する際、非常に重要なポイントとなります。
オープンキッチンにすることで空間が明るく開放的に感じられ、家族との会話も弾む市場ニーズに合った物件に。
浴室換気暖房機なども、毎日洗濯しないといけない子育て世帯に人気の設備であり、花粉の季節にも重宝されます。
間接照明やデザイン格子、土間スペースやデザインタイルなど、リノベーションならではの目を惹くデザインで、内覧される方が暮らしたいと心ときめくような内装に。
玄関空間も広く取ることでベビーカーや自転車などが室内に置くことができるので、ファミリー層に人気の間取りに。
お庭の草刈りなどのメンテナンスにお悩みだったこともあり、防犯砂利とメンテナンスフリーのインターブロックで雑草を生えにくくし、1階のご入居者様の専用庭となり、付加価値が上がりました。
お子様を安全に遊ばせることができるので、ファミリー層に人気の賃貸となりました。
ライトアップも昨今の賃貸リノベーションでは必須事項です。
夜遅くに帰宅したご入居者も、温かみのある「わが家のあかり」を感じてほっと心が和むような照明イメージとしました。
照明はLEDを使用しているため、明るさが持続し電気代も抑えられ、オーナー様にもやさしい照明計画になります。
また、今は当たり前になりつつある宅配ボックスで、忙しいご入居者も安心して快適にネット通販を楽しめます。
＼リフォーム後のお声／
部屋数を半分に減らすと聞いて当初は心配だったが、すぐに満室になり、賃料も大幅アップに。
街並みの景観向上にも一役買っているスタイリッシュな外観も、とても満足しています。
安心してご入居者様に貸せる自慢の賃貸物件になりました。
